PCA Gilson (Wellin) : une analyse technique de la coordination "Non au projet de PCA Gilson"... (25/09/2015)
"Septembre… le mois de la rentrée… mais aussi celui de la distribution du Bulletin Communal n° 5 dans nos boîtes aux lettres avec un article du Collège communal, (p.7 du bulletin) et un article de « l’opposition vous parle » (p.36) relatifs au Plan Communal d’aménagement (P.C.A.) du site Gilson.
Des informations pour nous éclairer, à nouveau, sur le P.C.A….… Décidément, ce P.C.A. tient la vedette depuis un certain nombre de mois à Wellin !
On y apprend donc, que, né sous le nom de « P.C.A. Gilson », il a été rebaptisé « Site Balfroid « (p36 du Bulletin) ; initié sous l’emprise du CWATUPE (Code Wallon de l’Aménagement, du Territoire, de l’Urbanisme, du Patrimoine et de l’Energie), il pourrait voir le jour sous le nom de S.O.L. (Schéma d’Orientation Local) en 2016 si le CoDT (Code du Développement Territorial) se confirme ; de caractère réglementaire, il deviendrait indicatif………Voilà un outil turbulent, qui n’est pas encore arrivé à maturité !
Faut- il s’ étonner de ces péripéties, pour un ambitieux Projet , d’intérêt général ?
Le vote de l’Avant-Projet, en séance du Conseil communal du 26 mars 2015, au cours duquel il a été décidé de ne pas faire de Rapport sur les Incidences Environnementales, ainsi que les longs débats de la séance du Conseil communal du 22 juin 2015, illustrent bien la problématique : celle de savoir ce qui se cache derrière ce langage –d’initiés -- et le projet qui en résultera !
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RÉGLEMENTAIRE – INDICATIF – ORIENTATION ?
Le Collège et le Bureau Impact ont donné l’assurance que ce P.C.A., réglementaire dans le CWATUPE, deviendrait un S.O.L, document d’orientation dans le CoDT.
Ce point de vue est partagé dans toute la presse, ou bien sur tous les sites professionnels, qui suivent l’avancement du travail législatif pour le CoDT : il n’y a aucun doute là-dessus !
MAIS, il faut bien apprécier la portée du S.O.L. à la lecture du CoDT : des nuances ont été apportées, introduites par rapport au PCA, mais fondamentalement, il demeure un outil d’aménagement et d’encadrement selon les textes en préparation ; ce qui a été étayé par l’Opposition lors de la séance du Conseil communal du 22 juin. Alors, le terme indicatif ou orientation ne doit pas être entendu au sens commun (celui du Dictionnaire), mais dans sa définition juridique, celle qui figure dans le CWATUPE, dans le CoDT, et telle que cette définition est sanctionnée par la jurisprudence existante.
Madame La Bourgmestre, au vu des divergences de ce conseil de juin, a invité tout le Conseil Communal à une séance de travail avec les représentants de la Région : aucune déclaration au dernier conseil du 31 août, aucune information dans ce bulletin sur les conclusions de cette réunion.
INFORMATION - DÉSINFORMATION
Les plans du « P.C.A. Gilson », communiqués avec le compte-rendu du Conseil communal du 26 mars 2015, et ceux figurant dans le bulletin n° 5 sont absolument identiques (plans n° 4 & 5, version datée janvier 2015) et n’apportent pas d’informations nouvelles.
Ces plans montrent et confirment, qu’en l’état actuel des choses, les riverains, selon leur position géographique dans ce périmètre seront affectés différemment : trafic plus dense rue Paul Dubois, sortie sans visibilité rue de la Station, perte d’ensoleillement pour d’autres, volume & blocs d’immeubles plus conséquents que les constructions actuelles du quartier, disparition de la Sapinière, opportunité de constructions sur certaines parcelles……..
MAIS N’EST IL PAS NORMAL que les riverains concernés au 1er chef, soient attentifs au développement projeté de ce quartier, qu’ils s’en expriment, qu’ils en parlent, s’interrogent, communiquent………Est-ce pour cela constitutif « d’une campagne de désinformation lancée par quelques uns pour la défense d’intérêts strictement particuliers » ? (p7, 3ème §).
La pétition du 17 juin 2014, transmise à Madame la Bourgmestre, au Conseil Communal et à Monsieur le Président de la C.C.A.T.M., n’a-t-elle pas recueilli plus de 230 signatures, dépassant le cadre strict du quartier puisque le projet a un impact au-delà du périmètre du PCA (égouts, infrastructures…), reflétant l’intérêt général et non pas des intérêts particuliers. Les réactions des riverains et des citoyens traduisent leur souci, et leur volonté d’une réflexion utile pour l’aménagement de ce quartier, qui est le leur au quotidien ; et non pas une « opposition ». Les riverains étaient les premiers à se lamenter de ce chancre en devenir, compte tenu des nuisances qui s’y développaient !
MAIS, les riverains ont effectivement largement partagé toutes les informations disponibles ou communications dès qu’ils ont eu connaissance du projet en mai 2014, ceci dans un souci de transparence, MAIS aussi en ayant toujours bien soin d’indiquer les sources, comme peuvent en témoigner tous les documents actuellement disponibles. Est-ce là un comportement anti-démocratique, contre l’intérêt général ?
CE P.C.A SE VEUT UN PROJET GLOBAL RÉFLÉCHI (p.7-3ème § -3ème ligne)
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Pour ce qui est de l’urbanisation
« l’intérêt premier du plan est l’obligation de prendre en compte l’entièreté des conséquences de l’urbanisation du site, dès l’introduction des 1er projets de construction » (p 7-7ème §)
On ne peut qu’approuver ce principe, tout à fait pertinent d’examen global !
Lorsque ce principe se conjugue avec « l’objectif d’éviter une densification excessive du centre du village »,( p 7- 3ème §), les riverains souscrivent à cet objectif , et bien plus, s’en réjouissent !
MAIS lorsqu’on examine un peu plus attentivement l’application, c'est-à-dire les explications, telle que figurant dans l’Avant -Projet de P.C.A., adopté le 26 mars 2015, (p 7– point 3.2, du document « Avant-Projet » du Bureau Impact), on lit « Densité générale « à l’intérieur du périmètre, l’objectif général est de tendre vers une densité nette minimale de 25 logements par ha » ;
Une simple multiplication de 25 logements par 6 h 60, permet d’aboutir à un potentiel de 163 logements. De ces 163 logements de densité nette (espace privé uniquement), il faut déduire l’existant, bien entendu ! La densité actuelle dans le périmètre du P.C.A., est différente selon les rues, mais la densité moyenne actuelle se situe autour de 8 logements à l’ha ; c’est donc un potentiel minimum de plus de 110 logements qui pourrait être construit !!!.
ALORS, pourquoi cette distorsion entre « objectif » et « application APPROUVÉE » par le Conseil dans l’Avant-Projet ? Car, il ne faut pas oublier que pour la mise en œuvre du projet, ce ne sont pas les déclarations de principe qui s’appliquent, mais bien les descriptifs et les données quantitatives !.
Ceci n’est il pas EXCESSIF compte tenu de la localisation du site Balfroid (ex Gilson) qui représente moins de 8000 m²
Il apparaît p 8 du Bulletin, au point 2, 2ème § , une information nouvelle, sans aucune forme d’explication : celle de 2 ha. Rien à voir avec le site, propriété Balfroid d’environ 8000 m² ou avec le périmètre du PCA de 6 ha 60. Des paramètres auraient ils été révisés, en dehors de l’Avant-Projet ?, démontrant ainsi, s’il en était besoin, que les observations précédentes que les riverains ont souligné depuis mai 2014, ne sont peut être infondées !
MAIS...mais sans information complémentaire sur ces 2 ha, il est difficile d’apprécier cette nouveauté !
L’information sur la 1ère tranche des travaux d’une vingtaine d’appartements, a bien été donnée par le promoteur lors de son acquisition (juillet 2014) ; au conseil du 26 mars 2015, Madame La Bourgmestre a déclaré que cet Avant-Projet prévoyait entre 40 et 60 logements (unifamilial ou plurifamilial), mais également des commerces, des services, etc… L’information sur « la potentialité totale » de ce PCA, compte tenu des critères retenus n’apparaît nulle part dans ce bulletin n°5 !.
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Pour ce qui est des conséquences
L’obligation, très justement soulignée p. 7 du Bulletin (7ème§) de prendre en compte les conséquences de cette urbanisation dès l’introduction des premiers projets conduit à la question des infrastructures et des voies d’accès.
Ces voies dénommées « Axes Nord/Sud (rue de la Station/rue Houchettes) et Est/Ouest (rue Paul Dubois/rue des marronniers) » dans le projet initial, ont été présentées en mai 2014, MAIS elles ont été supprimées sur les plans. Cette suppression sur les plans, justifie ainsi parfaitement l’affirmation du Collège qu’il n’y aura pas d’expropriation (p7, 6ème §)
Est-il impertinent de se poser la question de savoir comment la mobilité, la circulation et le stationnement pourront s’opérer harmonieusement en raison du nombre d’habitants ……..et des voitures qui en découleront ?
Ces voies ne seront elles pas la conséquence de l’urbanisation excessive actuellement envisagée, pour lesquelles il y a obligation de les considérer dès l’introduction des 1er constructions, donc, de les prévoir dès l’élaboration du projet global ? Dans le circuit d’approbation de ce PCA ou SOL, au sein de la Région et des organes de tutelle, ces voies ne vont-elles pas apparaître à nouveau, puisque cette obligation trouve sa source dans la réglementation que tout fonctionnaire compétent aura à appliquer !
D’ailleurs, le Conseil communal lui-même le reconnaît dans le PV du Conseil du 26 mars 2015, à la page 9, où il est précisé : « Amendement 3 Page 35 3.1 Zone de voirie secondaire. Dernier § 4.
Cet axe de mobilité douce nord-sud et est-ouest fait débat depuis la première réunion d’information. Il n’est pas un souhait du Collège communal. Nous avons dès lors demandé son retrait du PCA lors des réunions du comité de suivi. Le fonctionnaire délégué ne souhaite pas, pour l’instant, ce retrait. Nous pouvons aujourd’hui, au nom du Conseil Communal, retirer ce § des prescriptions. Le document modifié devra quoiqu’il en soit être à nouveau soumis à l’avis du fonctionnaire délégué selon la procédure légale présentée en préambule. Nous verrons alors sa réaction. »
Alors, que vaut cette affirmation qu’il n’y aura pas d’EXPROPRIATION, puisque la décision finale n’appartient pas au Conseil communal ?
L'OPPORTUNITÉ DE L’OUTIL
L’objectif du réaménagement du Site Balfroid est tout à fait souhaitable, et souhaité par tous les riverains. Néanmoins, compte tenu du temps nécessaire à la réalisation, et aux aléas de la conjoncture, il est normal de penser à « un projet souple et évolutif en fonction des besoins du marché » (p.7 fin du 3ème §)
MAIS est il vraiment pertinent de vouloir le faire avec l’outil qu’est le P.C.A. ou le S.O.L, outil d’encadrement rigide et contraignant, qui impose l’obligation de prendre en compte l’entièreté des conséquences, dés maintenant ?
Cet aspect contraignant est clairement souligné d’ailleurs par le Collège lui-même, lorsqu’il écrit (p. 9 4ème§) «…si ce dernier (le promoteur) voulait, à un moment donné, s’écarter des grandes lignes d’aménagement du site….il devra démontrer la pertinence de ces changements pour la cohérence du projet …. »
Alors, au vu de toutes ces interrogations et incertitudes, la question se pose donc toujours de l’opportunité de recourir à cet outil, dont le Collège veut « garder la main « (p 8, point 3 ) pour l’aménagement d’un site de 8000 m², site qui, après des vicissitudes, est devenu propriété privée...
Ce bulletin n°5 n’apporte pas de nouvel élément ou un nouvel éclairage , qui permettrait de dissiper les doutes."
La coordination "Non au projet de PCA Gilson"
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